Spørgsmål:
Vi har modtaget et brev fra købernes advokat, der kræver betaling af kr. 76.000 inden 10 dage, ellers bliver vi stævnet. Køberne påstår, at kloakken var i stykker, da de overtog huset, og at vi helt sikkert har vidst det og derfor skulle vi have oplyst det til dem. De har haft en kloakmester til at kigge på det, og han har sagt, at vi ikke kan have undgået at have oplevet problemer med kloakken, og han har givet et tilbud på
kr. 76.000, på reparation af kloakken.
Vi var i god tro, da vi solgte huset i maj måned i år, for vi vidste ikke, at kloakken var i stykker, og vi har ikke haft problemer med kloakken i de ca. 2 år, vi har boet i huset. Kan vi risikere at blive dømt til at betale kr. 76.000, og hvad skal vi svare købernes advokat.
MVH Mathilde og Carsten.
Svar:
Kære Mathilde og Carsten
Jeg kan oplyse, at I som udgangspunkt er ansvarsfrie for mangler ved ejendommen, idet jeres salg af huset er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og køberne fik udleveret tilstandsrapport, elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring og betaling af halvdelen af forsikringspræmien inden købet.
Jeg har modtaget et rids, hvoraf det fremgår, at den del af kloakken, som køberne påstår er i stykker, ligger udenfor huset. Jeg kan oplyse, at lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom kun omfatter ansvar for mangler ved ejendommen og ikke mangler udenfor huset.
Det betyder, at forholdet ikke er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og I har således ikke ansvarsfrihed for de påståede mangler ved kloakken.
Det er købernes påstand, at I ikke har opfyldt jeres loyale oplysningspligt, og at I skal betale erstatning eller give afslag i købesummen. Det er køberne, der skal dokumentere, at I ikke har opfyldt jeres loyale oplysningspligt, idet I vidste eller burde have vidst, at der var mangler var kloakken. Hvis køberne ikke kan dokumentere dette, har de ikke dokumenteret, at I ikke har opfyldt jeres loyale oplysningspligt. Efter det oplyste må I anses for at have opfyldt jeres loyale oplysningspligt.
For så vidt angår købernes krav om forholdsmæssigt afslag bemærker jeg, at jeg anser købernes krav for at ligge under mindstegrænsen, og det er min umiddelbare vurdering, at kravet fra køberne kan afvises med henvisning hertil.
Jeg har fået oplyst, at salgsprisen for huset var kr. 4.600.000, og omkostningerne til udbedringen af kloakken udgør ca. kr. 76.000. Købernes krav om afslag kan maksimalt sættes til dette beløb, og følgelig vil et evt. afslag maksimalt kunne udgøre ca. 1,7 % af salgsprisen.
Mindstegrænsen er udviklet via retspraksis og er ikke lovreguleret, men retspraksis fastsætter en mindstegrænse for kravet størrelse sammenholdt med salgsprisen.
Det betyder, at der kun gives et afslag, hvis omkostningerne til udbedring udgør en vis ikke ubetydelig % del af salgsprisen. Mindstegrænsen ligger ikke fast, og det er en konkret vurdering, og udgangspunktet for vurderingen er, hvorvidt kendskab til forholdet ville have ført til en lavere salgspris. Det er min juridiske vurdering, at modpartens krav på 1,7 % af salgsprisen må anses for at ligge under mindstegrænsen.
Efter det oplyste er I ikke forpligtet til at betale for reparationen af kloakken. Jeg anbefaler, at I giver besked om, at I afviser betaling til købernes advokat. Såfremt denne alligevel går videre med sagen, anbefaler jeg, at I kontakter en advokat for juridisk rådgivning og assistance.
Med venlig hilsen
Anders
Skrevet af Anders Stig Vestergaard