1.Fastsættelse af lejen
Lejefastsættelse reguleres i lejeloven, hvorimod den tidligere regulering fandtes i boligreguleringsloven. Boligreguleringsloven blev i 2022 flettet ind i lejeloven.
2.Hovedreglen om fri lejefastsættelse
Som hovedregel kan parterne frit aftale lejens størrelse. Der er dog modifikationer hertil, jf. nedenfor.
I det sjældne tilfælde, hvor der ikke aftales en leje, fremgår det af lejelovens § 11, stk. 3, at lejen udgør et rimeligt beløb i henhold til det lejedes værdi.
2.1.Undtagelser til hovedreglen – omkostningsbestemt leje
Da gennemgribende renovering i praksis anses som en undtagelse til omkostnings-bestemt leje, skal der kort redegøres for omkostningsbestemt leje.
Hovedreglen om fri lejefastsættelse finder anvendelse i såkaldte uregulerede kommuner, og i regulerede kommuner for så vidt angår ejendomme med maksimalt 6 beboelseslejemål. Bygninger med maksimalt 6 lejemål benævnes ”småhuse”.
I regulerede kommuner for så vidt angår ejendomme med 7 eller flere lejemål, gælder reglerne om omkostningsbestemt husleje og derfor ikke fri leje.
Ved omkostningsbestemt husleje forstås indledningsvist, at huslejen ikke kan fastsættes frit. Lejen må kun være så høj, at den lige dækker ejendommens driftsudgifter (udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring), afkastet af ejendommens værdi (7% af ejendomsværdien), samt eventuelle tillæg for forbedringer af det lejede.
2.2.Gennemgribende forbedring og betydningen for lejefastsættelsen
Hvis et lejemål anses som værende gennemgribende forbedret, så er det ikke et krav, at man begrænser begyndelseslejen til den omkostningsbestemt leje. Så er der alene krav om, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Ved ”det lejedes værdi” forstås hvad en udlejer med rimelighed kan tage af leje for lejemålet.
Ved ”væsentligt” forstås en leje på 10% eller højere end hvad der måtte følge af det lejedes værdi.
Det betyder, at lejen, modsat omkostningsbestemt leje, må overstige lejemålets værdi. Samtidig med, at en forbedring samtidig øger det lejedes værdi, så kan det medføre en ikke-ubetydelig lejeforhøjelse eller lejefastsættelse for lejeren.
Det er ikke enhver forbedring, der medfører at et lejemål skal anses som gen-nemgribende forbedret. Det forudsættes, at forbedringen væsentligt forøger det lejedes værdi, og at udgifterne til forbedringen overstiger enten kr. 2.280 kr. pr. kvadratmeter eller et samlet beløb på kr. 260.738 (2024-tal). Beløbene reguleres én gang årligt, og kravene fastsættes af de regler, som var gældende på tidspunktet for forbedringens udførelse. En forbedring der startede i 2022 skal således alene opfylde de krav, der var i 2022, selvom forbedringen først blev færdig i 2024.
En gennemgribende forbedring er derfor en undtagelse til kravene, der følger af omkostningsbestemt leje, og undtagelsen medfører, at lejeren kan pålægges at betale en højere husleje, end hvad der ellers må fastsættes i medfør af reg-lerne om omkostningsbestemt husleje.
I praksis øger udlejer ejendommens værdi og fastsætter en husleje, der ikke væsentligt overstiger den nye værdi, forudsat at ovenstående betingelserne for en gennemgribende forbedring er opfyldt.