Skimmelsvamp i ens bolig er noget værre skidt, og det kan medføre vedvarende sundhedsmæssige følger for beboerne, hvis der ikke bliver gjort noget ved det. Hvis man selv ejer sin bolig, er ansvaret for at gøre noget rimelig klart. Men hvad hvis man bor til leje?
Det altovervejende udgangspunkt i lejelovens § 95, stk. 1, 1. pkt. er, at
”Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets bestående i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen efter påkrav derom, kan lejeren selv afhjælpe den for udlejerens regning.”
Bestemmelsen kan deles op i 4 punkter: 1) mangler, 2) påkrav, 3) udbedring, og 4) konsekvens.
1) Mangler: Når lejemålet ikke er i den stand, der er aftalt
Inden for juraen er ”mangler” et begreb, som oversættes til, at ”forholdet ikke lever op til det, der var aftalt”. I forhold til lejeretten taler vi om, at lejemålet er i en dårligere tilstand end det, som lejeren kan kræve.
Det er ikke kun afgørende, at der er – typisk fysiske – forhold i lejemålet, som er kritisable, f.eks. skimmelsvamp, manglende opvarmning mv. Det er også afgørende, at lejeren ikke har accepteret forholdene da lejekontrakten blev indgået. I forhold til skimmelsvamp handler det typisk om, at lejeren skal reagere, hvis der opdages skimmelsvamp ved besigtigelsen eller kort efter indflytningen (14 dage).
Karakteristisk for skimmelsvamp er, at det opstår over længere tid. Dette gælder særligt, hvis forholdet skyldes bygningens forhold, herunder opstigende grundfugt, kuldebroer mv.
Bevismæssigt: Sager om skimmelsvamp handler oftest om bevis. Det er vigtigt at optage bevis ligeså snart man opdager plamager, fugt, skimmel i lejemålet. Normalt vil bevis være billeder og skimmelsvamperapporter fra sagkyndige (hvis der er tale om opstigende grundfugt, kan det være muligt at bevise ved en sagkyndigs udsagn, at skimmelsvampen har været i huset i længere tid).
2) Påkrav: Lejerens pligt til at gøre opmærksom på manglen
Når en lejer opdager skimmelsvamp/fugtproblemer i sit lejemål er det helt afgørende for det videre forløb, at lejeren gør udlejer opmærksom på forholdet og kræver undersøgelse/udbedring. Dette er i juraen, hvad man kalder et ”påkrav”.
Bevismæssigt: Det er meget vigtigt, at påkravet sendes skriftligt. Det er ikke et krav efter loven, men det er svært at bevise en mundtlig orientering, hvis udlejeren efterfølgende afviser den. Ideelt set skal der sendes billeder af plamagerne/fugten sammen med påkravet for at bevise, at der er et reelt problem.
3) Udbedring: Hvem har ansvaret for, hvis forholdet ikke bliver udbedret?
Det er udlejer, der skal sørge for at udbedre manglerne straks. Hvis der ikke sker udbedring straks, så kan det have konsekvenser i form af udbedring fra lejerens side og/eller forholdsmæssigt afslag i huslejen.
Når det så er sagt, er det vigtigt, at udlejer bliver gjort tilstrækkeligt opmærksom på dels manglen / skimmelsvampen, og at udlejer får adgang til at lejemålet for at besigtige problemet og udbedre det. Der har været en række sager i retspraksis, hvorefter lejers krav er blevet afvist af domstolene, fordi lejer ikke har åbnet døren for udlejer eller dennes håndværkere.
Ifølge lejeloven har udlejer ret til at få adgang til lejemålet til at foretage besigtigelse, jf. lejelovens § 102, eller til at foretage arbejder, jf. lejelovens § 103. Udlejer skal varsle adgang og oplyse formålet med besigtigelsen, og hvis der skal udføres arbejder, skal varslingsreglerne i lovens § 103 om 6 uger/3 måneders varsel følges.
Det er dog vigtigt at understrege, at uanset varslingsreglerne, så kan en lejer miste sit krav på forholdsmæssigt afslag i huslejen, hvis vedkommende ikke lukker udlejer ind.