Sagen startede med en lejer fik påbud om at skille sig af med sin hund. Lejeren boede i et parcelhus med have, hvor han havde holdt hund i knap 20 år efter aftale med sin udlejer. Da udlejeren desværre afgik ved døden, blev parcelhuset solgt til en ny udlejer. Det var hér problemerne startede.
I lejekontrakten stod der, at det ikke var tilladt at holde hund i lejemålet. Lejeren havde dog aftalt mundtligt med sin tidligere udlejer, at han måtte holde hund i lejemålet, da huset var velegnet dertil. Idet den tidligere udlejer var afgået ved døden, kunne aftalen ikke bevises. Den nye udlejer holdt derfor fast i, at hunden skulle afskaffes.
Sagen blev indbragt for retten, hvor spørgsmålet blev, om lejeren havde erhvervet ret til at have hund på sit lejemål som følge af den tidligere udlejers passivitet i forhold til hundeholdet.
Herefter var spørgsmålet, om retten kunne gøres gældende mod en ny udlejer, uden aftale med denne.
Retsgrundlaget
Lejere nyder beskyttelse selv, når lejemålet bliver solgt og der kommer en ny udlejer. Det fremgår af lejelovens § 17, at lejerens rettigheder efter lejeloven er gyldige mod enhver uden tinglysning.
Normalt er retsstillingen således, at man skal tinglyse en rettighed over fast ejendom, hvis man vil have at retten respekteres af nye erhververe af ejendommen. Hvis man f.eks. har aftalt med sin nabo, at man må parkere sin bil på deres ejendom, så vil denne rettighed skulle tinglyses for at senere erhververe af naboens ejendom skal respektere denne aftale.
Lejelovens § 17 er således en undtagelse til de almindelige regler om tinglysning, og bestemmelsen har en væsentlig betydning for en lejers retsstilling. Lejelovens § 17 betyder ikke, at man kan aftale hvad som helst med sin udlejer, som så senere må respekteres af nye udlejer uden tinglysning. Det afgørende er, om rettigheden falder inden for lejeloven.
Sagen omhandlede også, om rettigheden til hold af hund overhovedet kunne anses som etableret som følge af den tidligere udlejers passivitet.
Sagen havde således to elementer: Om lejeren kunne få ret til at holde hund gennem den tidligere udlejers passivitet, og om denne ret kunne gøres gældende mod den nye ejer uden tinglysning.
Landsrettens dom
Det er inden for aftaleretten almindeligt anerkendt, at hvis den ene part (lejer) gør noget, som de mener er en del af aftalen (holder hund), så skal aftalens anden part (udlejer) gøre opmærksom på, hvis dette ikke tilfældet. Det vil sige, at udlejer skal gøre opmærksom på, at lejekontrakten ikke giver ret til at holde hund. Hvis der går lang tid uden at der bliver gjort opmærksom på aftalebruddet (passivitet), kan aftalen faktisk ændres således, at handlingen nu rummes inden for aftalen.
Landsretten fastslog i sagen, at lejers aftale med tidligere udlejer ikke kunne bevises. Landsretten fastslog dog også, at den tidligere udlejer ikke havde gjort indsigelse mod hold af hund på noget tidspunkt. Da hundeholdet havde stået på siden 2005, blev det lagt til grund, at lejeren havde fået ret til at holde hund grundt den tidligere udlejers passivitet.
Spørgsmålet var herefter, om lejeren kunne gøre retten til at holde hund gældende mod den nye udlejer uden tinglysning.
Landsretten nåede frem til, at lejerens ret til at holde hund var beskyttet af lejelovens § 17. To forhold var afgørende for dette resultat:
Det første var, at lejers ret ikke udvidede lejemålets lokaler eller faciliteter, da en sådan rettighed går udover, hvad der kan beskyttes efter § 17.
Det andet var, at lejemålet ved sin karakter var velegnet til hold af hund, hvorfor rettigheden ikke var mere videregående end, hvad der kunne beskyttes efter lejeloven. Det var således afgørende, at der var tale om et parcelhus med have og ikke f.eks. en lejlighed.