Spørgsmål:
Vi har brug for et råd, for vi føler os snydt ved køb af vores hus. Vi købte huset, fordi det var pænt, og vi mente, at huset på 118 m2 var stort nok til os og vores 2 børn, og husets gode indretning opvejede, at huset ikke er så stort. Beliggenheden fås ikke bedre, og der er garage, udhus, udestue og drivhus samt en stor have.
Vi kontaktede en arkitekt og forelagde hende vores ønske om at få tegnet en tilbygning på nogle m2 til køkkenet, så vi kunne få et godt køkken alrum. Arkitekten meldte tilbage, at hun havde indhentet gamle tegninger og byggetilladelser mv., og hun havde fundet ud af, at huset kun har 98 m2 lovlig beboelse, og de sidste 20 m2 er ikke godkendt til beboelse.
I salgsopstillingen og tilstandsrapporten, som vi fik udleveret før købet, var det oplyst, at beboelsesarealet er 118 m2, og dette stod også i købsaftalen.
Vi føler os snydt, og vi ville ikke have købt huset, hvis vi havde fået at vide, at beboelsesarealet kun er 98 m2, for dette er for få m2 til vores familie. Vi ville ikke have betalt så meget for huset, og derfor ønsker vi om muligt at få penge tilbage? Hvad vil du råde os til?
Med venlig hilsen Stine og Christian.
Svar:
Kære Stine og Christian
Jeg kan oplyse, at I kan være berettigede til et forholdsmæssigt afslag i købesummen som følge af, at der er en mangel ved huset. Huset har færre m2 end oplyst i salgsopstillingen og tilstandsrapporten, som I modtog, før I købte huset. I modtog med andre ord urigtig oplysning om husets m2 i salgsopstillingen, og der er en væsentlig forskel på de oplyste m2 og de faktiske m2, ligesom handelsværdien formentlig må anses for at være mindre, end den pris I betalte for huset.
Der er retspraksis for, at manglende m2 ikke er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og dette indebærer, at forholdet ikke er omfattet af lovens hovedregel om, at sælger er ansvarsfri for mangler ved huset.
Yderligere har Højesteret i en dom fastslået, at færre m2 end oplyst før købet anses for en mangel ved huset. Denne mangel kan medføre, at retten pålægger sælgerne at betale et forholdsmæssigt afslag i købsprisen til køberne.
Jeg foreslår, at I først forsøger at opnå en udenretlig forligsmæssig løsning med sælgerne af huset.
Såfremt det ikke er muligt at opnå en udenretlig forligsmæssig løsning med sælgerne, vil det være nødvendigt at anlægge en retssag med begæring af syn og skøn m.h.p. at opnå dom for jeres krav.
Det er afgørende, at der fremlægges dokumentation for, at der er færre beboelses m2, end oplyst i salgsopstillingen mv., ligesom det skal dokumenteres, at handelsværdien ville have været mindre end købsprisen, hvis de faktiske godkendte m2 beboelse havde været oplyst. Dette skal dokumenteres ved syn og skøn, og herunder skal skønsmanden vurdere de reelle antal beboelses m2 samt handelsværdien for huset med de reelle m2 lovlig beboelse.
Såfremt skønsmanden vurderer, at handelsværdien var væsentlig mindre end den pris, som I gav for huset, vil der være grundlag for at kræve et forholdsmæssigt afslag i købsprisen. Størrelsen af afslaget i købsprisen skal fastsættes med udgangspunkt i skønsmandens vurdering af forskellen mellem salgsprisen og handelsværdien. Såfremt skønsmanden vurderer, at den faktiske handelsværdi burde have været kr. 600.000, lavere end købsprisen, vil det være dette beløb, der er grundlaget for et forholdsmæssigt afslag.
Jeg ønsker jer held og lykke med sagen.
Med venlig hilsen
Anders
Skrevet af Anders Stig Vestergaard
Ovennævnte er tidligere bragt i Bo Bedre i en forkortet udgave